Il représente plus de 20 000 milliards d’euros, soit près de dix fois le produit intérieur net annuel du pays. Le patrimoine foncier français, pilier de la richesse nationale, est aujourd’hui mis à mal par deux dynamiques aussi implacables qu’inédites : le recul accéléré du trait de côte et la transformation radicale des territoires de montagne sous l’effet du réchauffement climatique. Ces deux phénomènes ne se contentent pas de redessiner les paysages ; ils bouleversent les équilibres économiques, remettent en cause des décennies de politiques d’aménagement et obligent les acteurs publics et privés à repenser en urgence leur rapport à la terre. Pourtant, malgré les signaux d’alerte, les réponses peinent à émerger, prises entre inertie administrative, résistances locales et logiques spéculatives.
Le littoral : une ligne de front sous tension
Sur les 18 000 kilomètres de côtes françaises, près de 20 % sont déjà en recul. D’ici 2050, ce sont 5 200 logements et 1 400 locaux d’activité qui pourraient être rayés de la carte, pour un coût estimé à 1,2 milliard d’euros. Les causes ? Une combinaison mortifère d’érosion naturelle, de montée des eaux et d’urbanisation massive. À Soulac-sur-Mer, en Gironde, le célèbre Signal, un immeuble de 78 logements, a dû être évacué en 2014, puis démoli en 2023, faute de pouvoir résister à l’avancée de l’océan. Un symbole fort, mais loin d’être isolé.
À Lacanau, en Charente-Maritime ou dans les Landes, des dizaines de propriétés sont aujourd’hui menacées. Pourtant, malgré les rapports alarmants et les cartes prospectives qui montrent des territoires littoraux grignotés année après année, les prix de l’immobilier restent déconnectés de la réalité. Les acquéreurs continuent de payer des fortunes pour des biens dont l’espérance de vie se compte en décennies, voire en années.
Face à cette situation, l’État a tenté de se doter d’outils. La loi Climat et Résilience de 2021 a introduit le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière (BRAEC), un dispositif qui permet à un propriétaire de céder temporairement son bien à une collectivité, avec une clause de résiliation anticipée en cas de danger. Une solution transitoire, censée faciliter les relocalisations. Mais dans les faits, son application se heurte à une série d’obstacles. D’abord, la réticence des propriétaires, souvent attachés à leur bien ou espérant une indemnisation plus avantageuse. Ensuite, le manque de moyens des collectivités, déjà sous pression budgétaire. Enfin, l’absence de stratégie globale : les stratégies locales de gestion intégrée du trait de côte (SLGITC), pourtant prévues par la loi, restent largement inexistantes. Résultat, les initiatives se limitent souvent à des mesures ponctuelles, comme à Vias, où une opération de relocalisation a échoué en raison des oppositions locales et de la flambée des prix du foncier en rétro-littoral.
Pire, certaines communes misent encore sur des ouvrages de protection coûteux et souvent inefficaces à long terme. La digue de la pointe du Cap-Ferret, construite dans les années 1980 par un propriétaire privé pour sauver sa propriété, illustre cette logique du « tout protection ». Un choix critiqué par les experts, qui soulignent que ces aménagements ne font souvent que reporter le problème, tout en aggravant l’érosion ailleurs. « Protéger un secteur, c’est en condamner un autre », résume un ingénieur du Cerema. Pourtant, les subventions publiques continuent de financer ces ouvrages, au détriment de solutions plus durables, comme le repli stratégique ou la renaturation des côtes.
Les établissements publics fonciers (EPF) pourraient jouer un rôle clé dans cette transition. Leur mission ? Acquérir les terrains menacés pour anticiper les relocalisations et éviter la spéculation. Mais leur action est limitée par des moyens insuffisants et une gouvernance complexe. « Nous manquons cruellement de foncier disponible pour reloger les populations », confie un élu local. « Et quand nous trouvons des parcelles, leur prix explose dès que le projet est connu. » Une situation ubuesque, où l’urgence climatique se heurte à la réalité du marché.
La montagne : un modèle économique à réinventer
En montagne, le constat est tout aussi alarmant. Depuis cinquante ans, les massifs français ont perdu près d’un mois d’enneigement. Au Col de Porte, en Chartreuse, le manteau neigeux a diminué de 40 centimètres entre 1910-1990 et 1991-2020. D’ici 2050, son épaisseur moyenne pourrait chuter de 10 à 40 %, selon Météo-France. Pour les stations de ski, qui représentent 53,9 millions de journées-skieur par an et des milliers d’emplois, l’enjeu est vital. Certaines, comme Métabief dans le Jura, ont choisi de diversifier leur offre : vélo l’été, bien-être, agriculture locale. D’autres, comme La Plagne ou Les Arcs, misent sur la neige de culture, une solution coûteuse en eau et en énergie, et de moins en moins viable à moyen terme.
La reconversion des friches liées au ski devient donc une priorité. Mais là encore, les obstacles sont nombreux. D’abord, le coût : démanteler une remontée mécanique ou reconvertir un bâtiment peut coûter plusieurs millions d’euros. Ensuite, la résistance des acteurs locaux, souvent attachés à un modèle économique qui a fait leurs beaux jours. Enfin, la complexité juridique : les terrains, souvent en zone protégée, sont soumis à des règles d’urbanisme strictes. « Nous avons des friches, mais nous ne savons pas quoi en faire », avoue un maire de Savoie. « Les investisseurs hésitent, les projets peinent à émerger. »
Pourtant, des initiatives montrent que la transition est possible. À Métabief, la station a lancé un projet de « territoire de vie », mêlant tourisme, agriculture et énergies renouvelables. Objectif : sortir de la dépendance au ski et créer une économie résiliente. Un modèle qui inspire, mais qui reste difficile à généraliser. « Chaque station a ses spécificités », explique un expert. « Ce qui marche dans le Jura ne fonctionnera pas forcément dans les Alpes ou les Pyrénées. »
Le problème est aussi culturel. Le ski alpin, symbole des Trente Glorieuses, reste ancré dans les mentalités. « Beaucoup de gens refusent d’admettre que l’hiver tel qu’on l’a connu est en train de disparaître », note un sociologue. Pourtant, les alternatives existent : tourisme quatre saisons, valorisation du patrimoine, développement des activités outdoor. Mais pour les mettre en œuvre, il faut des moyens, une vision à long terme et une volonté politique forte.
Le foncier, un levier pour la transition écologique ?
Face à ces défis, le foncier pourrait devenir un levier de la transition écologique. La reconversion des friches, qu’elles soient littorales ou montagnardes, offre une opportunité unique de repenser l’aménagement du territoire. En France, on estime à 150 000 hectares la superficie des friches industrielles, commerciales ou urbaines. Leur réhabilitation permettrait de limiter l’artificialisation des sols, tout en créant de nouveaux espaces économiques et sociaux.
Plusieurs outils existent pour faciliter cette transition. La loi Climat et Résilience a introduit un bonus de constructibilité de 30 % pour les projets réalisés sur des friches, afin d’inciter les promoteurs à les réinvestir. Les établissements publics fonciers peuvent également jouer un rôle clé en portant des projets de reconversion. À Grenoble, une friche de 18 hectares a ainsi été transformée en écoquartier, mêlant logements, espaces verts et activités économiques. Un exemple qui montre que la sobriété foncière n’est pas une contrainte, mais une opportunité.
Pourtant, ces initiatives restent marginales. « Nous manquons de coordination entre les acteurs », regrette un urbaniste. « Les collectivités, l’État, les promoteurs, les associations : chacun avance dans son coin. » Résultat, les projets peinent à voir le jour, faute de financement ou de consensus.
Vers une gestion plus résiliente du foncier ?
Pour sortir de cette impasse, plusieurs pistes émergent. D’abord, renforcer la planification. Les stratégies locales de gestion du trait de côte et les projets de territoire en montagne doivent être intégrés dans les documents d’urbanisme, comme les PLU ou les Scot. Ensuite, mobiliser davantage de moyens financiers. Les fonds publics, comme le fonds vert ou les subventions de l’ADEME, sont insuffisants face à l’ampleur des besoins. Il faut aussi impliquer davantage le secteur privé, via des partenariats public-privé ou des fonds d’investissement dédiés.
Enfin, il est crucial de sensibiliser les citoyens. « Les gens doivent comprendre que le foncier n’est plus une valeur refuge, mais un bien commun à protéger« , souligne un élu. Cela passe par une pédagogie active, mais aussi par des mesures incitatives, comme des réductions fiscales pour les propriétaires qui cèdent leurs terrains menacés.
Un changement de paradigme nécessaire
Au-delà des outils et des financements, c’est un changement de paradigme qui est nécessaire. Le foncier ne peut plus être considéré comme une simple marchandise. Il doit devenir un levier de résilience, au service des territoires et des générations futures. Cela implique de repenser les logiques d’aménagement, de favoriser les projets collectifs et de placer la transition écologique au cœur des décisions.
Pour les collectivités, cela signifie accepter de perdre certains territoires pour en sauver d’autres. Pour les propriétaires, cela implique de renoncer à une partie de leurs droits en échange d’une sécurité à long terme. Pour l’État, cela suppose de jouer pleinement son rôle de stratège, en arbitrant entre les intérêts locaux et l’intérêt général.
Le foncier français est à la croisée des chemins. Soit nous continuons à subir les effets du changement climatique, avec des coûts économiques et sociaux exponentiels. Soit nous saisissons cette opportunité pour inventer un nouveau modèle, plus durable et plus juste. Le choix est entre nos mains.